押权预告登记是全国大部分地区实际操作的模式，在上海按揭购买期房也是办理抵押权预告登记。



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银行债权脱保风险提高


深圳取消“楼花”抵押意味着取消预售制？有专家提出，深圳此举或是在预售制下取消“预贷”制度，购房者可以购买“楼花”，但要等拿到房产证时再办理抵押登记，获得银行贷款，此时购房者才需要还供。



但受访律师均否认了这一说法。郭韧认为，此次主要是进行了法律修正，更明确了期房属于预告抵押登记，与取消预售制没有关系。这一变化对购房者影响不大，也并非是指等期房变现房后再办理抵押登记获得银行贷款。



“从征求意见稿的条例来看，没有体现出购房人不能对期房申请贷款。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对南方周末记者说。



王玉臣介绍，以往“楼花”抵押中开发商往往是获益的，利用在建工程抵押融资，只要债权人同意，在符合一定条件后还可以实施商品房预售。预售后，如果开发商不能及时偿还贷款，解除抵押，购房人所购买的房屋依然承载着抵押担保，有的开发商甚至会瞒着购房人设立新的抵押。这对购房者极不公平。



值得注意的一点是，根据登记条例第九十二条所言，开发商办理过抵押登记的在建建筑物，出售时开发商要一并办理抵押权的注销登记和期房预告登记。



由抵押权登记转变为抵押权预告登记，仅两字之差，区别在于物权效力的不同。



郭韧告诉南方周末记者，预告登记抵押下，如果房屋无法建设完成，银行不一定能获得优先受偿权。一般银行要求购房者进行期房抵押预告登记，同时会要求房地产企业对该购房人的贷款承担担保责任。



她补充，只有期房变成现房，符合条件后，预告登记抵押才能变更为正式的抵押权登记，这时开发商就不必再承担担保责任。抵押登记下，当购房者无法还供时，银行才能就抵押房产拍卖变现后的价值享有优先受偿权。



在部分司法实践案例中，法院也通常认为设立抵押权预告登记，抵押权并未设立，权利人不能享有房屋的优先受偿权。2016年2月最高人民法院颁布了《物权法司法解释一》明确了《物权法》并未赋予抵押预告登记权利人对不动产本身享有优先权。



不难看出，期房的预告登记制度加大了银行债权脱保的风险。尤其是购房者在办理正式房产证后，怠于协助银行办理抵押登记。



王玉臣则表示，在实际操作中，很多城市并不关注对期房的抵押权预告登记与抵押权登记的差别，抵押权预告登记依然发挥着抵押登记的实际效力，“不然银行怎么可能愿意提供贷款？”