没有人口支撑的城市，房产什么也不是

近日，河北省张家口市发布“限跌令”，规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

此前，已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等多个城市，针对开发商降价的情况出台了“限跌令”。

与此形成鲜明对比的是，为了防止房产过热，今年以来，已经有上海、广州深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策，北京市海淀区房地产经纪协会也发布了部分热点小区的二手房指导价。

不同城市的的地产市场，越来越趋于分化。

此起彼伏的“限跌令”

此次出台“限跌令”的河北省张家口市，近一年来，房产市场一直处于下行区间。

目前在张家口主城区，房价已经从顶峰的13000元/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。今年下半年以来，张家口主城区多个楼盘不乏优惠销售的信息。

事实上，今年出台“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山这8个城市，针对开发商降价的情况出台“限跌令”。

8月11日，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

岳阳一景。图/中新图片

当时，岳阳市官方对此解释，近期有房企债务压力较大，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱。

事实上，近两年岳阳地产市场一直处于下行区间。早在2019年，岳阳楼市已经开始转冷。目前岳阳房价已经由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

从销售数据来看，2020年以来，岳阳月度成交套数基本维持在1500套左右。在出台“限跌令”前的六七月份，受部分开发商大幅降价影响，成交市场高位运行，分别成交2228套和2286套。与此同时，岳阳房产成交均价却跌至7000元/平方米以下。

其他出台限价令城市的情况，与张家口、岳阳不乏相近之处。

事实上，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，就会出现新房打折促销。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示，有的城市担心“打折降价”形成趋势，造成传导效应，导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产行业收缩。

此外，李宇嘉分析，如果降价幅度太大，开发商利润变薄，项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。他说，在预售制度下，这些问题在买房时看不出来，在交付后就会暴露，进而导致业主维权，住建部门压力到时候会很大。

那么“限跌令”真的能止跌吗？

“这样的做法可以缓减下跌的节奏，但无法阻止下跌的进程。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

他认为，保持房价平稳，短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应区域，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，更要夯实产业和人口基础。

被“打回”原形？

不少地产业内人士认为，几年前大规模的“棚改货币化”，无疑加码了三四线城市的房价。2021年，当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽，预期中的横盘或下跌也逐渐来袭。

全国房价破万最快的时候，出现在2017年、2018年。

中国房地产业协会的数据显示，2018年5月份全国二手房价过万元的城市数量上升到69个，其中新增房价